鄉(xiāng)村旅游度假區(qū)的土地流轉(zhuǎn)怎么搞

鄉(xiāng)村旅游開發(fā)繞不開農(nóng)村用地問題，很多開發(fā)商也好、經(jīng)理人也好、甚至是天天與農(nóng)民打交道的基層政府官員，在與我接洽時都會拋出“這塊地能用嗎”、“基本農(nóng)田可以改變用地性質(zhì)嗎”、“木屋可以不需要建設(shè)指標(biāo)吧”、“這個項目的用地需要到國土報批嗎”等等諸如此類的問題，這實際反應(yīng)的是大家對用地問題的重要性認(rèn)識不夠，而僅僅把對項目的關(guān)注點聚焦在市場、產(chǎn)品、盈利性、運(yùn)營模式等后端環(huán)節(jié)，而忽略了項目的用地基礎(chǔ)合法性、開發(fā)流程合規(guī)性、以及土地作為一種高附加值資源的遠(yuǎn)期增值變現(xiàn)能力。
用地是農(nóng)村項目開發(fā)遇到的基礎(chǔ)問題，也就是項目開發(fā)的方向問題，需要搞清楚國家的政策傾斜、戰(zhàn)略扶持方向，也需要搞清楚土地流轉(zhuǎn)、征收這些近幾年的新生專業(yè)術(shù)語，更需要理清楚用地流程問題，包括征收征用、流轉(zhuǎn)、承包、租賃、補(bǔ)償?shù)龋簿褪亲屚恋鼗钇饋淼摹?、2、3步”怎么走。
文sir說的項目開發(fā)不涉及土地一級開發(fā)哦
土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。
土地二級開發(fā)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，就是“賣房子的”和“出租房子的”。
先要確定開發(fā)涉及的土地性質(zhì)
首先要分國有土地和集體土地，集體土地只要村委會同意，可以自行流轉(zhuǎn)。國有土地的流轉(zhuǎn)要經(jīng)過國土局備案，變更登記。
（1）集體土地
所有者：由農(nóng)村村民構(gòu)成的農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地。在此類土地上種植的農(nóng)作物、建造的建筑物等，為集體土地附著物。
使用方式：分為兩種，他用與國有土地類似，即將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租，獲取收益；自用方面則與國有土地不同，除了可以生產(chǎn)工作自用外，還可以進(jìn)行生活、經(jīng)營自用，如作為宅基地分配給成員、建設(shè)集體住宅、娛樂設(shè)施、經(jīng)營設(shè)施等。
收益渠道：集體土地收益渠道則更加寬廣，既有使用權(quán)他用的轉(zhuǎn)讓、出租收益，又有自用土地及其附著物經(jīng)營收益。
（2）國有土地
所有者：國有土地的所有權(quán)人是中華人民共和國的全體公民
使用方式：一是他用，即通過使用權(quán)出讓或劃撥，用于經(jīng)濟(jì)發(fā)展或社會發(fā)展；一是生產(chǎn)工作自用，用于建造辦公場所、公益設(shè)施等。目前，自用的國有土地不能用于生活、經(jīng)營用途，如建造住宅、酒店等。
收益方式：由于政府自用的國有土地不能用于經(jīng)營，故國有土地的收益主要來自出讓使用權(quán)獲得的出讓費(fèi)。
旅游項目開發(fā)涉及的農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)一般建議流程
文sir說，作為農(nóng)村旅游項目開發(fā)最常見的一種土地使用方式，土地流轉(zhuǎn)將在未來被反復(fù)提及。
（1）與地方政府簽訂意向性合作開發(fā)協(xié)議
（2）景區(qū)、旅游區(qū)等規(guī)模型項目需編制片區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃（參照上位土地利用規(guī)劃給建設(shè)地塊劃定紅線），若是小型項目則可形成簡要的項目開發(fā)設(shè)計方案
（3）總體規(guī)劃上會評審（通過后有法律效力）
（4）向所在地國土局提出流轉(zhuǎn)申請（委托土地轉(zhuǎn)出方向和土地轉(zhuǎn)入方向兩地土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心辦理）
（5）協(xié)調(diào)鎮(zhèn)村政府同意土地流轉(zhuǎn)（需召開村民大會或其他公示方式）
（6）雙方土地流轉(zhuǎn)中心作為中介人，負(fù)責(zé)信息登記、 審核、評估、洽談等事宜
（6）市（縣）人民政府審批后由國土發(fā)批準(zhǔn)書
（7）簽訂流轉(zhuǎn)合同（建議和村集體談，如果直接和農(nóng)民簽租賃合同后期問題較多）
（8）到國土局登記獲得土地使用證

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