地鐵2號線(xiàn)灣華站片區調整?"地鐵+物業(yè)"活化古村
1號線(xiàn)南延線(xiàn)收尾沖刺、2號線(xiàn)全面建設、3號線(xiàn)年內鐵定建設……
目前，佛山地鐵建設已經(jīng)進(jìn)入如火如荼的階段，不少市民擔心佛山短期內修這么多地鐵，到底夠不夠錢(qián)。
為此，佛山軌道辦也在年初向媒體介紹了佛山將效仿香港，探索“地鐵+物業(yè)”的開(kāi)發(fā)模式，解決錢(qián)袋子的問(wèn)題。
昨天，記者從佛山規劃部門(mén)獲悉，該部門(mén)正發(fā)出《佛山市中心組團新城區北片控制性詳細規劃修編》灣華站片區調整的通告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“規劃調整通告”），對已經(jīng)修編了9年的片區規劃進(jìn)行全面調整，利用灣華站TOD綜合開(kāi)發(fā)的機遇，探路“地鐵+物業(yè)”的開(kāi)發(fā)模式。
記者了解到，今年全國兩會(huì )期間，全國人大代表、佛山市委書(shū)記魯毅提交建議，將佛山軌道交通4、6、11號線(xiàn)納入國家“十三五”重大項目庫。
同時(shí)，建議國家以佛山作為試點(diǎn)，加強TOD綜合開(kāi)發(fā)政策支持。而此次灣華站周邊規劃調整，無(wú)疑是佛山探索“地鐵+物業(yè)”開(kāi)發(fā)模式的首次嘗試，意義重大。
這次調整涉及《佛山市中心組團新城區北片控制性詳細規劃修編》中的相關(guān)管理單元，北至魁奇路，南至瀾石二馬路，西至西華涌，東至灣梁路，規劃范圍總用地面積約 66.18 公頃。
調整公告：新城北片區灣華站周邊控規調整
規劃調整通告顯示，此次調整的項目位于佛山市禪城區石灣街道的東南部，是佛山地鐵2號線(xiàn)的TOD重點(diǎn)站點(diǎn)——灣華站所在區域。
本次調整涉及《佛山市中心組團新城區北片控制性詳細規劃修編》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《新城區北片控規修編》）中的相關(guān)管理單元。具體范圍北至魁奇路，南至瀾石二馬路，西至西華涌，東至灣梁路，規劃范圍總用地面積約 66.18 公頃。
規劃調整通告提到：《新城區北片控規修編》于2007年8月經(jīng)市政府批準實(shí)施，為片區的開(kāi)發(fā)建設提供了法定依據。
隨著(zhù)地鐵相繼進(jìn)入建設，擬調整單元開(kāi)發(fā)模式發(fā)生變化，《新城區北片控規修編》相關(guān)地塊劃分、用地功能和控制指標無(wú)法滿(mǎn)足TOD 綜合開(kāi)發(fā)模式；同時(shí)灣華村擬利用灣華站TOD 綜合開(kāi)發(fā)的機遇，對魁奇路沿線(xiàn)的舊廠(chǎng)房、舊村居地塊進(jìn)行改造，并在灣華村中部啟動(dòng)古村活化項目。因此，需對灣華站片區進(jìn)行調整。
操作透露：設立多塊灣華地鐵中心劃撥用地
規劃調整通告專(zhuān)門(mén)談到了這一地塊緣何做出如此重大的調整，其實(shí)是出于兩方面的考慮，首先是灣華站TOD綜合開(kāi)發(fā)的需求。
在TOD綜合開(kāi)發(fā)需求上，佛山市軌道交通2號線(xiàn)禪城段建設已于2015年6月20日啟動(dòng)，在灣華站上蓋設置地鐵控制中心，并引入TOD規劃理念進(jìn)行開(kāi)發(fā)。規劃部門(mén)表示，如果按原來(lái)的土地規劃，根本無(wú)法滿(mǎn)足“地鐵+物業(yè)”的需要。
當前，擬調整單元的開(kāi)發(fā)模式發(fā)生了改變，從傳統的三舊改造模式調整為地鐵控制中心劃撥、商住用地出讓?zhuān)C合開(kāi)發(fā)的模式。本次規劃調整應當確定灣華地鐵中心的劃撥用地、擬改造商住用地的地塊界線(xiàn)及規劃控制指標，以有效指導 TOD 綜合開(kāi)發(fā)項目的建設。
記者留意到，為配合“地鐵+物業(yè)”開(kāi)發(fā)需要，根據規劃調整通告，灣華站上蓋周邊的多個(gè)地塊均調整為商業(yè)商務(wù)用地。
比如說(shuō)，地鐵站所在的上蓋地塊從商業(yè)辦公娛樂(lè )用地調整為交通場(chǎng)站用地。
而其周邊的ZXB28-03B地塊、ZXB28-09-01地塊以及ZXB28-05-02地塊則全部調整為商業(yè)商務(wù)用地。當然，上述地塊的原定功能被置換到片區的其他稍微原離地鐵上蓋的區域。
古村參與：
農村三舊改造參與“地鐵+物業(yè)”開(kāi)發(fā)
另外，此次調整還有另外一個(gè)理由，就是灣華村集體經(jīng)濟發(fā)展的需求。據悉灣華村擬利用灣華站TOD綜合開(kāi)發(fā)的機遇，將對魁奇路沿線(xiàn)的舊廠(chǎng)房、舊村居地塊進(jìn)行改造，并在灣華村中部啟動(dòng)古村活化項目。
但《新城區北片控規修編》規定地塊的用地功能不符合灣華村的發(fā)展訴求，本次規劃調整應當協(xié)調村民利益與軌道建設的關(guān)系，引導村集體經(jīng)濟的可持續發(fā)展，增強規劃的可操作性。
至于古村落保護方面，此次規劃調整通告明確，要對灣華村內的平蘭陳公祠和北溪祠堂進(jìn)行保護，維持建筑立面的色彩，結構體系和平面布局，修復脫落的墻體。
另外，保持灣華傳統村落機理和街巷特點(diǎn)，分步驟拆除與歷史風(fēng)貌不協(xié)調的建筑，保留各種日常民間活動(dòng)。
而在其他民生規劃方面，會(huì )對局部支路進(jìn)行調整，具體是，取消灣華站上蓋原來(lái)兩地塊之間的支路，取消了華新路的灣華大道至北十一巷路段。
同時(shí)，灣華大道的道路紅線(xiàn)線(xiàn)位向西調整了3米。根據道路詳細設計方案，修正了瀾石二路的道路紅線(xiàn)線(xiàn)位。在配套設施調整方面，會(huì )新增居委會(huì )、社區警務(wù)室、文化活動(dòng)室、幼兒園、托老所、體育健身場(chǎng)地、公共停車(chē)庫各1處，新增公共停車(chē)場(chǎng)2處。
軌道辦：
助力“地鐵+物業(yè)”TOD綜合開(kāi)發(fā)
佛山正研究成立軌道發(fā)展專(zhuān)項資金
最近幾天在市政府網(wǎng)絡(luò )問(wèn)政平臺上，有關(guān)軌道交通的咨詢(xún)突然“井噴”起來(lái)。有市民提出，“十三五”期間佛山要動(dòng)工地鐵4號線(xiàn)一期、2號線(xiàn)二期、6號線(xiàn)一期、11號線(xiàn)、9號線(xiàn)一期、13號線(xiàn)一期以及1號線(xiàn)三期。
“上述工程十分巨大，佛山市政府是否能有足夠的財政力量和五區統籌力量支持以上建設工作在未來(lái)5年內陸續實(shí)現？”
為此，軌道辦回應說(shuō)，根據佛山現有政策，佛山市地鐵建設投資大部分由各區按照屬地線(xiàn)路里程所占比例進(jìn)行分攤。“對于佛山‘十三五’規劃提到的地鐵建設線(xiàn)路，佛山市政府也正在研究成立軌道發(fā)展專(zhuān)項資金、地鐵沿線(xiàn)土地出讓控制等多種資金籌措渠道，以保證地鐵建設資金來(lái)源。”
據悉，目前佛山正探索“軌道+物業(yè)”可持續發(fā)展的效益內生機制，并開(kāi)展了大量的軌道交通TOD綜合開(kāi)發(fā)研究工作。
“擬結合軌道交通的規劃建設，對地下空間進(jìn)行綜合性的規劃，提高軌道物業(yè)的社會(huì )和經(jīng)濟效益。”軌道辦表示。
來(lái)源：廣州日報
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