火車(chē)站、物流、地鐵！小李莊站究竟能帶來(lái)什么？?
小李莊站，給人的印象是什么？
區域中心、房?jì)r(jià)利好、高端商業(yè)、改變管南、改變鄭州！
這些關(guān)鍵詞，都出現在小李莊站的各種解讀之中。
它在誕生之初，就被給予厚望。
每隔一段時(shí)間，就有人在官網(wǎng)留言，詢(xún)問(wèn)小李莊站規劃建設情況。
圖源：人民網(wǎng)
截止目前，仍然沒(méi)有一個(gè)具體的、明確的規劃方案。
小李莊站，本質(zhì)上，還是一個(gè)火車(chē)站，普客列車(chē)的火車(chē)站。
依據現有資料，詳細扒一扒，小李莊站，究竟能帶來(lái)什么？
01
火車(chē)站
先來(lái)看小李莊站本身的規劃。
規劃圖不太清楚，我們來(lái)看一張衛星圖：
除去研究范圍、概念城市設計范圍，因為這些更多的只是“規劃”。
整個(gè)區域的核心，就是小李莊火車(chē)站本身。
火車(chē)站、東西廣場(chǎng)、人工湖。
小李莊站，“按普速 6 站臺 12 線(xiàn)、城際 2 站臺 6 線(xiàn)規模配置”。
這個(gè)規模，與鄭州東站16站臺32線(xiàn)的規模相去甚遠。
與鄭州火車(chē)站7站臺13線(xiàn)規模相當。
換言之，小李莊站，作為普速列車(chē)的承接站，與現在的鄭州火車(chē)站，差不多。
可能會(huì )有人說(shuō)：
“現在都高鐵時(shí)代了，那還有那么多人坐普列？”
直接上數據，“55開(kāi)”好吧！
高鐵的客流量，并沒(méi)有想象中那么碾壓，6億人1000元的數據，也可以佐證這個(gè)觀(guān)點(diǎn)。
小李莊站的目標之一就是“站城融合”。
如果像老火車(chē)站一樣，建一個(gè)巨大的、空曠的、標志性的廣場(chǎng)，很難達到這個(gè)目標。
可以做一個(gè)猜想。
未來(lái)東西廣場(chǎng)中間，會(huì )有道路、隧道、天橋貫穿其中，還會(huì )有商業(yè)中心、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園分布于廣場(chǎng)及周邊。
東西廣場(chǎng)，會(huì )變成區域功能性的一部分，而不僅僅是一個(gè)廣場(chǎng)。
人工湖。
小李莊站1.5公里范圍內，有一個(gè)人工湖。
圖源：房天下
人工湖位于東三環(huán)（中華路）下方，未來(lái)東三環(huán)會(huì )直穿人工湖而過(guò)。
很可能，這個(gè)橋的造型，會(huì )成為鄭州另外一個(gè)標志性的建筑。
代表小李莊站的輝煌。
火車(chē)站本身，規劃的沒(méi)有任何問(wèn)題，比目前的鄭州站，要更加合理。
02
鄭州老火車(chē)站，規劃地鐵1號線(xiàn)、10號線(xiàn)；
鄭州東站，規劃地鐵1號線(xiàn)、5號線(xiàn)、8號線(xiàn)；
鄭州南站，規劃地鐵城郊線(xiàn)（9號線(xiàn)一期）、13號線(xiàn)。
小李莊站，根據網(wǎng)傳信息，規劃5條地鐵。
而原來(lái)這些地鐵的規劃，是這樣的：
4號線(xiàn)-16號線(xiàn)：這兩個(gè)地鐵是接續狀態(tài)，小李莊站，剛好是接續點(diǎn)。
12號線(xiàn)、14號線(xiàn)，都在小李莊拐了個(gè)彎；
23號線(xiàn)，在鄭州地鐵2050年的規劃中，壓根沒(méi)有出現，何時(shí)修建？何時(shí)通車(chē)？又一個(gè)有生之年系列。
不可否認的是，小李莊站，為片區帶來(lái)了地鐵，而且一來(lái)就是5條。
這樣的提升，是其它任何地標、建筑、設施，都不可能做到的。
目前來(lái)看，這也是周邊項目，大力宣傳小李莊站，最具誘惑的地方。
5地鐵交會(huì )，全鄭州只此一處。
03
配套
小李莊站東廣場(chǎng)，規劃的全都是商業(yè)用地，這里將會(huì )是片區的商業(yè)中心。
本來(lái)以為，這里會(huì )和鄭州東站東廣場(chǎng)類(lèi)似，就像這樣：
鄭州東站東廣場(chǎng)效果圖
直到5月份，介紹小李莊火車(chē)站的一段文字中，出現了一些企業(yè)的名稱(chēng)：
“目前，鄭州傳化公路港、百麗鄭州物流中心、中國儲運（鄭州）物流產(chǎn)業(yè)園等項目加快建設，優(yōu)勢資源和要素呈集聚之勢。”—— 2020年5月26日《河南日報》
鄭州傳化公路港：中國500強物流公司，一期已經(jīng)基本建成。
百利鄭州物流中心：已經(jīng)開(kāi)建。
中國儲運（鄭州）物流產(chǎn)業(yè)園：規劃已經(jīng)出來(lái)，就等建成投產(chǎn)。
無(wú)一例外，都是物流企業(yè)。
“南動(dòng)”的發(fā)展策略，執行的非常到位。
火車(chē)站周邊，物流企業(yè)集聚。
還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。
現在的鄭州火車(chē)站，周邊各種大大小小的物流公司，不勝枚舉。
各種服裝批發(fā)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)、電商園區，聚集于此。
白天，這里車(chē)水馬龍，人聲鼎沸，一片繁華；
夜晚，面包車(chē)、拉貨車(chē)、大卡車(chē)各種物流車(chē)輛搬貨卸貨。
火車(chē)站周邊，物流+批發(fā)市場(chǎng)，創(chuàng )造了無(wú)數的就業(yè)崗位和GDP。
同時(shí)，也讓無(wú)數的創(chuàng )業(yè)者，成為了億萬(wàn)富翁。
銀基廣場(chǎng)
物流、批發(fā)市場(chǎng)，對于經(jīng)濟、對于GDP、對于片區、對于創(chuàng )業(yè)者、對于在這里工作的人，都是利好。
04
房?jì)r(jià)毒藥
物流、批發(fā)市場(chǎng)，什么都利好。
唯獨，不利好房地產(chǎn)。
火車(chē)站周邊，配套頂級。
有地鐵1號線(xiàn)，有大衛城等頂級商業(yè)，有人民公園，有數不清的產(chǎn)業(yè)……
但是，火車(chē)站周邊，卻是房?jì)r(jià)洼地。
無(wú)論是東廣場(chǎng)還是西廣場(chǎng)，在一眾批發(fā)市場(chǎng)、物流園區的圍剿之下，房?jì)r(jià)大多都在1.1萬(wàn)元/㎡左右。
甚至，還有萬(wàn)元以下的房源。
當然，高鐵東站周邊，則是另外一種完全不同的景象。
兩萬(wàn)、三萬(wàn)的房?jì)r(jià)，比比皆是。
鄭州東站與鄭州火車(chē)站，最大的不同在于，東站在鄭東新區，這里有高端的商務(wù)寫(xiě)字樓，這里是鄭州最高端的商務(wù)區之一，這里入住了無(wú)數企業(yè)總部，這里是鄭州高收入人群的聚集地。
這里還有高端的住宅區，有綠地雙子塔，有海馬公園，有建業(yè)天筑。
鄭州綠地雙子塔
目前看來(lái)，小李莊站與鄭州老火車(chē)站更為相似。
普客列車(chē)、人口密集、人員復雜、流動(dòng)人口多；
物流園區、物流企業(yè)、物流倉儲一條龍；
大車(chē)、貨車(chē)、電動(dòng)板車(chē)。
以上這些，現在都在鄭州老火車(chē)站。
鄭州火車(chē)站
以后，都將出現在小李莊站。
05
總結
鄭州新的產(chǎn)業(yè)片區，大致可分為兩種：
1.高端服務(wù)業(yè)
就是每一位購房者所期待的，企業(yè)總部、科技公司、上市公司、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、高端產(chǎn)業(yè)聚集于此。
高級白領(lǐng)，在高大上的寫(xiě)字樓中，享受頂級的工資待遇。
2. 中低端產(chǎn)業(yè)
包括物流、批發(fā)市場(chǎng)、工業(yè)園、廠(chǎng)房。
周邊都是大車(chē)、貨車(chē)、流動(dòng)人口，大家拿著(zhù)被平均的工資，連房子都買(mǎi)不起。
并不是每一個(gè)區域的產(chǎn)業(yè)，都是第一種。
也可能，是第二種。
第二種不好么？
對于在這里創(chuàng )業(yè)、當老板、打工的人來(lái)說(shuō)，物流并沒(méi)有什么不好，工廠(chǎng)更是一種非常普遍的謀生手段。
對于城市來(lái)說(shuō)，每一個(gè)物流園區， 每一個(gè)工廠(chǎng)，都是GDP重要的組成部分，都是稅收的重要組成部分。
工業(yè)、實(shí)業(yè)、產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟發(fā)展的命脈。
但是，對于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，對于房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)。
工業(yè)、物流就是毒藥。
呼嘯而過(guò)的大貨車(chē)，密度極高的流動(dòng)人口，將會(huì )直接影響房子的價(jià)值。
就像火車(chē)站周邊，就像經(jīng)開(kāi)物流園區周邊。
小李莊站：
對區域發(fā)展是利好；
對片區人口導入是利好；
對管南經(jīng)濟發(fā)展是利好；
對物流園區是利好；
對人們掙錢(qián)是利好；
對整個(gè)鄭州的發(fā)展都是利好。
唯獨，對房?jì)r(jià)不是利好。
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