北京昌平一超規(guī)建設(shè)爛尾樓陷阱重重，開發(fā)商屢次無(wú)證賣房
原標(biāo)題：調(diào)查 | 屢次無(wú)證賣房 北京一超規(guī)建設(shè)爛尾樓陷阱重重 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 2019-11-25
爛尾的冠雅苑16號(hào)樓
中房報(bào)記者 田傲云 | 北京報(bào)道
“房子就在這里立著，每次路過(guò)這個(gè)地方我都很難受。”11月14日，43歲的李芳站在冠雅苑16號(hào)樓前，心緒難平地對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（微信ID：china-crb）記者說(shuō)道。李芳是購(gòu)房者之一。
冠雅苑位于北京市昌平區(qū)立湯路和定泗路的交叉口，已爛尾多年，但是和大多數(shù)因資金鏈斷裂、尚未完工的爛尾樓不一樣的是，冠雅苑的主體工程已經(jīng)基本完工。正因?yàn)槿绱耍揖妥≡诠谘旁犯浇睦罘济看谓?jīng)過(guò)這里，都覺得有一塊石頭壓在她心里。
“好好的一棟大樓就這樣被荒廢，確實(shí)有些可惜。”雖是局外人，但不少附近居民仍然感到惋惜。
這個(gè)爛尾十多年的項(xiàng)目由北京商建房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“商建公司”）在1996年啟動(dòng)施工，項(xiàng)目總建筑面積約為1.3萬(wàn)平方米，宣稱是集商業(yè)、辦公、住宅為一體的商業(yè)綜合樓，后因更改規(guī)劃而被叫停。
轉(zhuǎn)變不是一點(diǎn)都沒有，但這一次更是暗藏玄機(jī)。2016年4月，商建公司和專門做盤活不良資產(chǎn)的徐揚(yáng)達(dá)成合作，引進(jìn)并委托徐揚(yáng)所在的北京商道互聯(lián)資本控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“商道互聯(lián)”）及其子公司房金美置業(yè)發(fā)展(北京)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“房金美”）進(jìn)行合作推廣并銷售，同時(shí)將北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)冠雅苑16號(hào)樓商住和底商項(xiàng)目的名稱，分別重新命名為冠雅苑·朗郡及冠雅苑·名優(yōu)城。被重新包裝后的冠雅苑項(xiàng)目售樓處緊鄰昌平北七家鎮(zhèn)政府，這無(wú)疑給購(gòu)房者吃了一顆“定心丸”。
事實(shí)證明，這顆“定心丸”的效果不大。由于擅自改變層高，這個(gè)本是6層板樓的項(xiàng)目，在實(shí)際的開發(fā)建設(shè)時(shí)，商建公司加蓋至9層。超建3層而被叫停后，商建公司一直在為項(xiàng)目跑手續(xù)，但直到今天，也沒有辦下復(fù)工的手續(xù)，更沒有取得房屋預(yù)售許可證。
盡管如此，這個(gè)項(xiàng)目的銷售工作并未停滯。多位受害人告訴記者，他們大多是在2016年6月至2017年3月期間購(gòu)買的房產(chǎn)，項(xiàng)目開盤后還先后推出“5萬(wàn)抵10萬(wàn)”等認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)，吸引了很多人前來(lái)購(gòu)買。直到2016年12月10日，北京市昌平區(qū)住建委責(zé)令房金美公司停止銷售，關(guān)停售樓處，并在售樓處張貼提示橫幅后，他們才知道，“原來(lái)這是違規(guī)售房”。
此后，有受害人前往北京市昌平區(qū)政府及相關(guān)部門反映情況，希望相關(guān)部門能積極協(xié)調(diào)商建公司交付房屋，或者提供其他解決方案，也有受害人向法院起訴商建公司，希望能返還其購(gòu)房款。2017年9月，北京市西城區(qū)人民法院審查表示，經(jīng)向北京市公安局昌平分局了解，商建公司稱：徐揚(yáng)私刻商建公司公章，偽造商建公司授權(quán)委托書，以商建公司和房金美名義對(duì)外簽訂房屋買賣合同，銷售昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)冠雅苑項(xiàng)目，徐揚(yáng)構(gòu)成合同詐騙。北京市公安局昌平分局對(duì)該案已經(jīng)立案?jìng)刹椤?/p>
這個(gè)說(shuō)法并沒有得到這些受害人的認(rèn)同，李芳拿出房屋買賣合同說(shuō)道，“我們是和商建簽的合同，而且這項(xiàng)目都銷售過(guò)好幾撥了，之前的購(gòu)房人發(fā)現(xiàn)被騙后，就去法院起訴商建公司，商建公司為了還之前購(gòu)房人的房款，再去銷售，用后邊銷售的房款來(lái)堵前面的窟窿。到2018年年底的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)項(xiàng)目又開始在微信上進(jìn)行銷售了。”
在李芳等受害人看來(lái)，商建公司早已是慣犯，徐揚(yáng)不過(guò)是被拉出來(lái)的“替罪羊”，否則2018年年底，因涉嫌洛克時(shí)代大廈合同詐騙罪而早已被逮捕的徐揚(yáng)，又是如何在看守所中運(yùn)籌帷幄，遠(yuǎn)程賣房？
協(xié)議埋雷
北京商建公司的承諾書
2016年年初，徐揚(yáng)經(jīng)人介紹，結(jié)識(shí)了商建公司的法定代表人許麗明，就盤活冠雅苑項(xiàng)目的相關(guān)事宜和許麗明洽談了兩三個(gè)月，兩人相談甚歡，許麗明還告訴徐揚(yáng)，除了冠雅苑項(xiàng)目以外，在北京另有三個(gè)項(xiàng)目需要盤活，可以繼續(xù)合作。
2016年4月，雙方達(dá)成一致意見，并簽署了合作協(xié)議。對(duì)于項(xiàng)目的歷史遺留問(wèn)題，商建公司承諾將對(duì)超建設(shè)部分補(bǔ)交罰款，交完罰款后，8個(gè)月內(nèi)可以辦理完全部房產(chǎn)銷售許可證，項(xiàng)目建設(shè)掃尾工程結(jié)束后6個(gè)月內(nèi)，可以正常竣工驗(yàn)收和交付房產(chǎn)、辦理房產(chǎn)證件。
協(xié)議還列出了冠雅苑的負(fù)債明細(xì)表，商建公司承諾和商道互聯(lián)簽約日，該項(xiàng)目欠建設(shè)銀行不高于5470萬(wàn)元，建筑工程款不高于500萬(wàn)元，其他不欠任何債務(wù)。正是這個(gè)明細(xì)，給兩個(gè)合作伙伴之后的矛盾埋下了導(dǎo)火索。
一位接近徐揚(yáng)的人士向記者透露，在雙方簽署的協(xié)議中的標(biāo)的物負(fù)債明細(xì)表中，商建公司欠施工隊(duì)建筑工程款不超過(guò)500萬(wàn)元，但施工隊(duì)并不認(rèn)可這筆賬，“施工隊(duì)說(shuō)這個(gè)工程款欠了大概12年，要算利息，加上利息總共要1800萬(wàn)元左右。”突然多出來(lái)的1000多萬(wàn)元讓徐揚(yáng)感到差額太大，雙方之間的矛盾開始顯現(xiàn)，但還沒有到鬧翻的地步。
“他們簽約時(shí)約定的是徐揚(yáng)以9000多萬(wàn)元來(lái)收購(gòu)這個(gè)項(xiàng)目，這包括了項(xiàng)目所有的債權(quán)債務(wù)等等，但在簽完約大概兩三個(gè)月后，商建公司突然反悔，要求加價(jià)3000萬(wàn)元，這是他們最大的一個(gè)矛盾。”上述接近徐揚(yáng)的人士說(shuō)，“后來(lái)徐揚(yáng)這邊約了商建公司三次，但是都被爽約，最后一次是在2016年年底，徐揚(yáng)當(dāng)時(shí)已經(jīng)到了約定地點(diǎn)，但是商建公司的人爽約沒有出現(xiàn)。”
此后，關(guān)于多出來(lái)的1000多萬(wàn)元的建筑工程款項(xiàng)，以及商建公司要求追加的3000萬(wàn)元的具體事宜，雙方始終沒有達(dá)成一致。按照徐揚(yáng)的話來(lái)說(shuō)，他根本就見不到許麗明，又從何談起協(xié)商。
更讓徐揚(yáng)感到焦灼的是，這個(gè)被他重新包裝的項(xiàng)目沒有等到復(fù)工，就再次陷入爛尾境地。2016年9月，北京市昌平區(qū)住建委先后兩次對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，并責(zé)令房金美停止銷售。同年12月10日，北京市昌平區(qū)住建委再次對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行檢查，這次檢查后，售樓處被關(guān)停，同時(shí)在售樓處大門口張貼了風(fēng)險(xiǎn)提示橫幅。
北京市昌平區(qū)住建委關(guān)停售樓處后，張貼的提醒橫幅
售樓處被關(guān)停后，2016年12月13日，商建公司向北京市高級(jí)人民院起訴商道互聯(lián)，稱徐揚(yáng)私刻商建公司公章，偽造商建公司授權(quán)委托書，以商建公司和房金美名義對(duì)外簽訂房屋買賣合同，銷售昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)冠雅苑項(xiàng)目。這次起訴最終以商建公司未預(yù)交案件受理費(fèi)而撤回。12月17日，商建公司再次向北京市公安局昌平分局經(jīng)偵犯罪偵察大隊(duì)報(bào)案，并于同日受理。
至此，雙方合作徹底以失敗告終。
至于徐揚(yáng)到底有沒有上述指控行為，在北京市公安局昌平分局還沒來(lái)得及向徐揚(yáng)本人核實(shí)相關(guān)情況的時(shí)候，2017年5月，徐揚(yáng)因涉嫌北京洛克時(shí)代商鋪合同詐騙案，被北京市公安局朝陽(yáng)分局逮捕，北京市公安局昌平分局曾向北京市公安局申請(qǐng)并案處理，其申請(qǐng)被駁回。目前，仍在等待調(diào)查結(jié)果。
一個(gè)有著十多年歷史的爛尾樓，徐揚(yáng)為何接手？決定盤活這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，徐揚(yáng)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的具體情況是否徹底了解？徐揚(yáng)又是如何確定這次就能辦理下那張遲到的預(yù)售證？這些謎團(tuán)需要解開。
“當(dāng)時(shí)商建公司說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目因?yàn)橹耙恢钡盅航o建行，他們沒錢還給建行，導(dǎo)致沒法解押項(xiàng)目，所以沒法辦理預(yù)售證，只要?dú)w還了建行全部欠款，再把超建設(shè)罰款事宜處理好，很快就能把預(yù)售證辦理下來(lái)。”上述接近徐揚(yáng)的人士告訴記者，“他也是當(dāng)著一番事業(yè)來(lái)做了，也沒有說(shuō)詐騙，只能說(shuō)是工作不細(xì)心吧。”
冠雅苑項(xiàng)目的再次爛尾，牽動(dòng)的還有許多夜不能寐的購(gòu)房者，在2016年至2017年3月期間，陸續(xù)有40多人購(gòu)買了冠雅苑項(xiàng)目的住宅和商鋪，累計(jì)銷售金額4000余萬(wàn)元。
超規(guī)建設(shè)
現(xiàn)實(shí)并未如冠雅苑沙盤這般靚麗
對(duì)于李芳來(lái)說(shuō)，冠雅苑事情的發(fā)展顯然出乎她的意料。
根據(jù)李芳的回憶，2016年9月份，她外出辦完事回家時(shí)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)地就看到商建公司合作的銷售公司房金美在道路兩旁大肆宣傳推廣冠雅苑項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)她看了一眼宣傳頁(yè)，上面赫然印著橫跨雙區(qū)、政策加持等項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。
“當(dāng)時(shí)看這個(gè)樓已經(jīng)是現(xiàn)成的了，手續(xù)上只差預(yù)售證，覺得還不錯(cuò)就買了，誰(shuí)知道會(huì)發(fā)生這些事？”李芳告訴記者，中介人員向她介紹說(shuō)，預(yù)售證正在辦理，很快就能辦下來(lái)，并強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目主體已經(jīng)建設(shè)完成，就差裝修，大概會(huì)在2016年11月16日開工，到2017年8月份就可以交付。
冠雅苑的宣傳打動(dòng)了李芳，加上地理位置和價(jià)格都還不錯(cuò)，2016年10月份，她以每平方米20762元的單價(jià)簽下了《房屋買賣合同》及項(xiàng)目交款確認(rèn)單，簽完合同不過(guò)2個(gè)多月，李芳得知，原來(lái)這是違規(guī)銷售，北京市昌平區(qū)住建委已經(jīng)責(zé)令房金美公司停止銷售，并關(guān)停售樓處，此后，之前的工作人員人去樓空。“售樓處就在鎮(zhèn)政府旁邊，違規(guī)銷售他們不知道么？”李芳對(duì)記者說(shuō)道。
和李芳一樣，受害人丁立也被“該項(xiàng)目主體已經(jīng)建設(shè)完成”的宣傳所打動(dòng)，丁立告訴記者，“當(dāng)時(shí)沒有預(yù)售證的情況也讓我很擔(dān)心，但是冠雅苑的營(yíng)銷總監(jiān)嚴(yán)巖曾多次公開說(shuō)，如果沒有鎮(zhèn)政府和相關(guān)職能部門的許可，誰(shuí)敢這樣大張旗鼓地宣傳和銷售？我一想也是，售樓處就在鎮(zhèn)政府旁邊，應(yīng)該沒問(wèn)題的。”
“銷售團(tuán)隊(duì)還組織我們一起去冠雅苑項(xiàng)目處看，我們看了之后覺得這個(gè)項(xiàng)目地理位置不錯(cuò)，周邊配套也比較完善，不管是買住宅還是商鋪都很劃算。”李芳告訴記者，當(dāng)時(shí)北京“3·26”商住房新政尚未出臺(tái)，很多人都會(huì)購(gòu)買商住房。
“后來(lái)我們才知道，冠雅苑很早之前就因?yàn)樯探ü境?guī)加建被叫停，在我們之前已經(jīng)賣過(guò)好幾次，不過(guò)之前都是商建公司自己銷售。”李芳告訴記者。
有知情人士告訴記者，冠雅苑最初建設(shè)的時(shí)候打“擦邊球”，按照規(guī)劃應(yīng)該是建設(shè)商業(yè)配套綜合樓，但商建公司卻將其改建成公寓出售，“下面是底商，上面是住宅，之后又加蓋了三層住宅，自然就過(guò)不了規(guī)劃的關(guān)。”
這位知情人士還告訴記者，冠雅苑項(xiàng)目被叫停后，商建公司一直在為這個(gè)項(xiàng)目申報(bào)各類驗(yàn)收，但批文始終沒有下來(lái)。他強(qiáng)調(diào)稱，一般來(lái)說(shuō)，因超規(guī)加建導(dǎo)致工程被叫停，通常開發(fā)方會(huì)與相關(guān)部門進(jìn)行溝通，補(bǔ)繳相應(yīng)罰款、做出整改之后，地方政府也會(huì)放行。
值得注意的是，一直沒有辦下復(fù)工手續(xù)，也沒有取得預(yù)售許可證的冠雅苑項(xiàng)目，早在2003年就開始銷售。由于證件不全，銷售出去的房屋遲遲無(wú)法開工，雖然被購(gòu)房者屢次催促，但均被商建公司以種種理由推脫，直到被購(gòu)房者起訴，這才趕忙又開始賣房，用后面的銷售款堵前面的窟窿，如此反復(fù)想拆東墻補(bǔ)西墻，結(jié)局也變成了“墻墻不補(bǔ)”。
求解無(wú)果
“我們因?yàn)橘?gòu)房都投入了大量資金，以首付一半或全款方式，交付了房款，兩年多過(guò)去了，現(xiàn)在既不交房，又不退款，找政府、找公安、找法院也沒有結(jié)果。”李芳等多位受害人說(shuō)，他們從2017年2月至今開始不斷向相關(guān)部門說(shuō)明情況，到北京市公安局昌平分局報(bào)案，要求對(duì)房屋銷售是否涉及違法違規(guī)進(jìn)行調(diào)查，但時(shí)至今日，他們沒有收到立案通知書，也沒有被告知任何的調(diào)查情況。
之后，有部分受害人前往北京市西城區(qū)人民法院和北京市昌平區(qū)人民法院以房屋買賣合同糾紛起訴商建公司，法院認(rèn)為該案件不屬于經(jīng)濟(jì)糾紛案件，存在經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑，將起訴駁回，同時(shí)將相關(guān)材料移送至北京市公安局昌平分局。由于案件關(guān)鍵嫌疑人徐揚(yáng)牽扯北京洛克時(shí)代商鋪詐騙案這一刑事案件，按照法律優(yōu)先原則，冠雅苑項(xiàng)目的案件，只能等待公安部門的下一步偵查。
李芳等受害人認(rèn)為，早在北京洛克時(shí)代商鋪一案爆發(fā)前，他們就向北京市公安局昌平分局報(bào)案，但直到2017年5月份才接到通知說(shuō)徐揚(yáng)被抓了，讓他們快來(lái)報(bào)案，到了公安機(jī)關(guān)了解情況后，他們?cè)嬖V辦案人員這個(gè)項(xiàng)目和徐揚(yáng)關(guān)聯(lián)不大，他們是和商建公司簽的合同，房金美只是擔(dān)保公司。李芳向記者強(qiáng)調(diào)說(shuō)，即便徐揚(yáng)的確存在違法違規(guī)售樓的情況，那為什么在他們報(bào)案后不僅沒有立案，也沒有去調(diào)查房屋銷售是否涉及違法。
這也是讓大多數(shù)受害人感到不滿的原因之一。李芳等受害人的說(shuō)法在商道互聯(lián)及相關(guān)關(guān)聯(lián)公司的高管身上得到了驗(yàn)證，他們表示公安方面一直沒有向他們了解過(guò)相關(guān)情況。
根據(jù)上述公司多位高管所描述的情況，一直到徐揚(yáng)被逮捕后，北京市公安局昌平分局才前往商道互聯(lián)行政部門，了解徐揚(yáng)是否存在私刻公章、合同詐騙等行為，“商道互聯(lián)的辦公室主任拿出當(dāng)時(shí)和商建公司簽的合作協(xié)議復(fù)印件等相關(guān)材料，證明徐揚(yáng)不存在上述行為，公安人員看了之后就沒有下文了，也沒有找過(guò)我們了解情況。”
根據(jù)簽署的合作協(xié)議，商建公司公章由公司自行保管，但對(duì)商道互聯(lián)就項(xiàng)目本身的各種蓋章需要隨到隨蓋，留存商建公司備查即可，同時(shí)商建公司給商道互聯(lián)刻制一枚合同專用章，交給商道互聯(lián)保管使用。
更讓這些受害人感到無(wú)助的是，與昌平區(qū)政府相關(guān)部門反映的情況，始終沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。據(jù)部分受害人介紹，兩年來(lái)，他們提出了不同的補(bǔ)償要求，有的要求商建公司繼續(xù)履行合同，辦理相關(guān)手續(xù)，繼續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，有的要求退房，“要么沒有受理，要么回復(fù)說(shuō)正在等待公安調(diào)查結(jié)果。”他們的維權(quán)陷入了困境。
“讓我們不能理解的是，既然2016年9月，地方政府就發(fā)現(xiàn)這是違規(guī)售房，為什么沒有及時(shí)采取措施，要知道售樓處就開在鎮(zhèn)政府旁邊啊！即便在同年12月將其售樓處查封后，在2017年2月份，這個(gè)項(xiàng)目還在宣傳銷售。”李芳等受害人對(duì)此十分不理解。“去年下半年，這個(gè)項(xiàng)目又開始通過(guò)微信售賣，又計(jì)劃騙下一撥人。”
事情處理未果，糾紛不斷爛尾多年的冠雅苑16號(hào)樓，卻在不久前被強(qiáng)拆。遭受巨大損失的40多戶業(yè)主們，還在奔走呼吁，希望能得到相關(guān)部門的重視，推動(dòng)事情的妥善解決。
（此文刊于中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)11月25日10版 責(zé)任編輯 何可信 高拯坤）
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