提高城鎮(zhèn)化率是一定需要農(nóng)村人口遷居到城市里

導(dǎo)讀：提高城鎮(zhèn)化率是一定需要農(nóng)村人口遷居到城市里 為什么一些落后縣城房價都6000、8000，甚至比所屬城市的房價還高？

提高城鎮(zhèn)化率，要增加農(nóng)民的收入，讓農(nóng)民離開土地也能安居，再有一份安定的工作，才能樂業(yè)。個人見解，希望多多探討。

不是，城鎮(zhèn)化主要是靠城市擴(kuò)張，一味的吧農(nóng)村人口遷到城市只是表面上增加了城市化率，本質(zhì)對城市發(fā)展完善度意義不大。

城市化是衡量一個國家發(fā)達(dá)程度的重要指標(biāo)，是指大多數(shù)地方的城市配套水平完善，福利制度玩好。

城市化主要是農(nóng)村配套發(fā)展，舊城改造，基礎(chǔ)交通設(shè)施建設(shè)來完成。

通過對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的改造，學(xué)校醫(yī)療，交通設(shè)施完善，工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，使村鎮(zhèn)擁有城市的基本功能。

當(dāng)?shù)匦滦娃r(nóng)業(yè)推廣，減少農(nóng)業(yè)人口，一部分農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)向工業(yè)制造業(yè)，服務(wù)業(yè)。

城市化的標(biāo)準(zhǔn)主要是用來形容一個地方，城市建設(shè)水平的，單獨(dú)的把農(nóng)業(yè)人口遷到城市生活，對于遷出地的城市建設(shè)沒有任何改變。

為什么一些落后縣城房價都6000、8000，甚至比所屬城市的房價還高？

在此之前，當(dāng)“堅決遏制房價上漲”出現(xiàn)之前，筆者堅持認(rèn)為房價會被牢牢的控制住。

那時候沒人信，甚至有人私信筆者破口大罵，但事實卻證明了筆者的推斷。

而筆者之所以能夠得出準(zhǔn)確的結(jié)論，并不是因為運(yùn)氣好，而是看到了縣城房價暴漲的事實，更看到了背后強(qiáng)大的推動力量。

大家都知道，縣城是不可能漲到8000的，但確實漲到了之所以說縣城漲不到這個價位，是因為就算棚改和去庫存創(chuàng)造了一次大規(guī)模的輪漲，也不至于將縣城的房價推到這么高。

如此高房價之下，絕大部分縣城生活的人根本買不起，下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)更買不起。恐怕如今能夠承受當(dāng)前房價的人，只能占極小的比例。

而筆者判斷縣城房價的時候，有一個根本因素，那就是消費(fèi)能力。

縣城之所以物價低，消費(fèi)一直提升不起來的原因，就是受限于收入。

所以，也因為收入低，意味著很難撐起高房價，莫說是七八千，除非所謂的百強(qiáng)縣，以及縣城中核心位置的有只住宅，否則連五千都很難達(dá)到。

那么，在如此高漲的房價之下，首先導(dǎo)致的就是物價的提升，然后就是一連串的連鎖反應(yīng)，大家的生活壓力開始增加，幸福指數(shù)劇降。

這個問題大家其實都明白，就算在理論上缺乏理解的人，房價一開始上漲的時候也能感受到。

那么，在普遍收入較低的環(huán)境里，通常大部分人會選擇阻止這種情況的發(fā)生，阻止的方式就是不買。

可是為什么大家不顧生活質(zhì)量，而瘋狂的買房呢？

原因就是有收益簡單的理解，40萬一套100㎡的房子，漲到8000元/㎡，馬上賣出去的話，就意味著一下子賺了40萬。

而更重要的是，你不需要出40萬，只需要出12萬就可以了，利用金融杠桿來買房。

經(jīng)歷了上次輪漲之后，如果買在低谷，就意味著不到一年的時間，12萬投資獲利了40萬，收益比例高達(dá)4.3倍，凈利潤比例高達(dá)3.3倍。而且其中低風(fēng)險，保回本。

這么好的收益去哪兒找？就算不懂投資的人也明白，這就是天上掉餡餅啊？

所以，在可預(yù)見的未來即將發(fā)生時，當(dāng)房價一開始漲，自然就會無數(shù)人紛紛入局，不惜砸鍋賣鐵，東借西湊，一定要想盡辦法趕上這班車。

結(jié)果就是因為“眾志成城”，結(jié)果導(dǎo)致了縣城房價不僅達(dá)到了預(yù)期價位，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了預(yù)期。

其實對于入局者而言，其一開始能夠得到一倍的收益就算理想了，沒想到現(xiàn)在得到了三四倍。

但有一點(diǎn)比較遺憾，房價是上來了，但也賣不出去了。

這個價位真心沒什么人能買得起了，結(jié)果是職能慢慢等待，等到大? ?收入上來了之后再說。亦或者借助城鎮(zhèn)化的推動，提升區(qū)域人口，倒是再逐步消化房價。

當(dāng)然，這是“結(jié)果”，而“過程”還沒分析完，咱們繼續(xù)。

大家可能會好奇，就算一個縣城的人一起努力，房價也未必能推到這么高，畢竟大家手里的錢是有數(shù)的可是為什么還會這么高呢？——因為縣城下面的人開始入局了。

筆者一開始說，之所以推斷房價將會被控制住，原因就是看到了縣城房價暴漲背后的強(qiáng)大推動力。

那就是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的入局者。

作為市場信息的末環(huán)，作為投資市場中最弱勢的群體，他們忽然發(fā)現(xiàn)了賺錢的好機(jī)會，然后紛紛入局，將大量的資金注入到縣城。

在基本的供需管理面，當(dāng)一個區(qū)域的全部人口將精力放在不到二十分之一的地方，那這個地方必然水漲船高。

一個縣城中所有的人都把錢砸在一個地方，那還有不漲的道理？

所以，縣城房價就被推到如此之高的地步。而現(xiàn)在可謂處境十分尷尬，著急買房的望而興嘆，著急賣房的苦于找不到下家。

而大家有沒有考慮過一個問題，當(dāng)對于投機(jī)這件事兒最不敏感的農(nóng)村群體，都已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了并進(jìn)行了投機(jī)，那房價還有可能漲嗎？

總不能當(dāng)所有人都不進(jìn)行勞動生產(chǎn)的時候，只是憑借投資就能賺錢吧？

試問，錢從哪兒來？剛需嗎？你們覺得現(xiàn)在的房價，還是剛需能消費(fèi)起的嗎？

新生力量補(bǔ)充，依靠90后？難道大家不知道90后已經(jīng)開始佛系了嗎？賺的錢夠花就行了，難道還指望他們努力賺錢買房不成？

所以房價必須控制，堅決遏制這話可不是筆者說的，看下圖：

話說這個圖筆者已經(jīng)發(fā)了三遍了，估計這也是最后一遍。

因為從環(huán)境和狀況來看，最遲9月初，將會有房價調(diào)控的重磅文件出臺。

要知道，以前房價管理是限售，少賣自然會漲，因為房子變少了。

如今的主旋律是限購，不讓買房子就會降價，因為買的人少了。

對此，大家可以留意新聞。

最后說一句，想投資的可以入市，但是不要想著短期收益，最后一班車已經(jīng)過去了。

為什么縣城沒什么工業(yè)，房價反而高的離譜？甚至比上級地級市還高。

漲價厲害多半是窮縣，沒什么工業(yè)收入，人口也多。要不你對照一下凡是中西部的縣城房價賣每平七千以上的是不是占這三條。

按理說，窮縣，房價應(yīng)該便宜才是，咋偏偏高呢？——

開發(fā)商開始看中這縣人口多優(yōu)勢，認(rèn)為開出的盤好賣，房價定的稍高點(diǎn)，別的開發(fā)商一看價格高利潤大，跟著也來買地開盤，開發(fā)商扎堆都來建房了。一下賣了不少地，地方看地怪好賣來，漲地價，地價噌噌上竄。下一輪房價上去了。

頭一波拿地的地產(chǎn)商，運(yùn)氣好，房子賣的差不多。第二波拿地的地產(chǎn)商拿地價格高一點(diǎn)，房價也高點(diǎn)。這個房價與周邊縣城房價懸殊就大了。房價高，房子又多，難賣了，民眾就有觀望心理了。你憑啥比別的縣城貴。等等看吧。

觀望久了，開發(fā)商越積庫存越大。它具有傳染性，以至全國大小城市都這樣。為避免資源閑置浪費(fèi)，后面就有了去庫存。

去庫存是好政策，把以前剩的房子賣完了。可地產(chǎn)商誤讀誤斷：賣不掉以后不怕了，還會去庫存。拼命拿地開發(fā)。又走了老路。庫存多了。不過地產(chǎn)商無師自通，琢磨出賣不掉的房子抵押貸款。用房子抵押從銀行把錢套出來。用來還購地錢建房錢等。

然后再拿地再開發(fā)，賣不掉房子高估價再抵押貸款出來，還上次的抵押款和利息（不高估只夠還原本的，高估就能高貸，把利息與原本一并能還上才行），把老盤證抽出來了。這老盤房? ??證也不能閑著，高估房價能多貸款，作流動資金。這樣老盤價也因高估把房價拉上來了，也就是二手房也漲價了。如此循環(huán)，房價不斷上漲。

只有不斷上漲，地產(chǎn)商才能把新盤賣不掉的抵押貸款，還上舊盤抵押欠款。一旦房價平穩(wěn)，抵押貸出的款少只能夠還上次貸的本錢，利息還不上。如果新盤降價，賣剩的房產(chǎn)抵押值低，貸來的錢款更少，根本不夠還上次貸的本錢，利息更還不上了。

這就是房價不斷推漲的原因，也是越賣不掉越上漲的原因，更是窮縣房價追超地級市房價的原因。

其實這中間，絕對有地產(chǎn)商資金鏈斷裂、倒閉的開發(fā)商。只要有一個地產(chǎn)商倒閉，其它地產(chǎn)商就會拼命漲價，避風(fēng)險。漲價更賣不掉避什么風(fēng)險？因為漲價，房屋抵押值就高，貸出款多，任由自己流動，會撐的久一點(diǎn)。反正賣不完，把風(fēng)險嫁給金融部門吧。（其實就是賣給金融部門了。）即使將來自已倒閉了，房子在你銀行里。隨你處分。

縣城里地產(chǎn)商倒閉越多，其它未倒閉地產(chǎn)商房價上漲越快。并不是張顯沒倒閉有實力，而是再一次證明房子難賣，只有漲價風(fēng)險更好轉(zhuǎn)嫁。你自己對照一下，你們縣每倒閉一個，是不是又漲了房價。（中部某縣城三年有4家地產(chǎn)商資金斷裂倒閉，房價漲至八千左右，部分樓盤更高）。

許多地產(chǎn)商負(fù)債就是這么負(fù)債的。賣不掉抵押負(fù)的債居多。

房價上漲與需求關(guān)系漸漸變小，與金融來回轉(zhuǎn)換占重要節(jié)點(diǎn)。房子目前就是金融產(chǎn)品了。

想一想，每次開盤后不是說都賣光盤了嘛，光盤了應(yīng)該賺錢，地產(chǎn)商咋都負(fù)債呢。說明地產(chǎn)商說謊，掩耳盜鈴，排隊是假，光盤是哄，能賣完根本不會負(fù)債！賣不掉都被金融平臺兜了，現(xiàn)在兜多了，金融平臺意識到有一定風(fēng)險了，開始控制資金流了。

沒資金，地產(chǎn)商也不愿拿地了，地王絕跡了，各地流拍土地是常態(tài)了。

所以，國家讓七部委聯(lián)合下去治理這些亂象，讓房屋回歸居住功能，目前，收效顯著。

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